Prodajna pogodba

Pogodba o prodaji nepremičnine je pogodba, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico na tej nepremičnini. Kupec pa se s podpisom pogodbe zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino.

Zakoni, ki urejajo promet z nepremičninami, kot pogoj za veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine določajo, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki. Pogodba o prodaji nepremičnine je zato veljavno sklenjena, ko stranki podpišeta listino, na kateri je zapisana vsebina prodajne pogodbe. Kadar je predmet prodaje nezazidano stavbno zemljišče, pa zakon kot pogoj za veljavnost pogodbe določa, da mora biti pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa. Notarski zapis z vsebino pogodbe mora zato v teh primerih sestaviti notar.

Ara

V prometu z nepremičninami se stranki pogosto dogovorita za aro. Ara je instrument ureditve pogodbene obveznosti. V praksi stranke pogosto zmotno mislijo, da je ara veljavna že samo s tem, da kupec prodajalcu izroči določen znesek denarja kot aro, ne da bi stranki hkrati sklenili tudi prodajno pogodbo. Vendar pa je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Dokler prodajna pogodba ni veljavno sklenjena, izročitev določenega denarnega zneska nima učinkov are. Ker mora biti pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena v pisni obliki, ima ara pravne učinke are samo, če stranki hkrati z izročitvijo are skleneta (podpišeta) pogodbo o prodaji nepremičnine.

Pomemben pogoj za to, da bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je, da prodajalec na prodajni pogodbi pri notarju overi svoj podpis. Za zaščito pravnega položaja kupca je zato priporočljivo, da pogodbeni stranki ob sklenitvi (podpisu) pogodbe aro deponirata pri osebi, vredni zaupanja (na primer notarju oziroma nepremičninskem posredniku). Hkrati to osebo pooblastita, da iz are na račun prodajalca nakaže prometni davek, ki je pogoj za overovitev podpisa. Ko prodajalec svoj podpis na pogodbi overi in izvirnik pogodbe izroči v hrambo notarju oziroma posredniku, ta aro izroči prodajalcu.

Ara se praviloma šteje v kupnino. To pomeni, da ima plačilo are hkrati tudi učinek plačila prvega obroka kupnine. Kadar kupec izroči prodajalcu aro ob sklenitvi prodajne pogodbe, so posledice, če katera izmed strank v roku ne izpolni svoje obveznosti iz pogodbe, naslednje:

• če kupec v roku ne izpolni obveznosti plačati kupnino, lahko prodajalec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (vztraja pri plačilu kupnine) bodisi se zadovolji s prejeto aro, kar pomeni, da aro obdrži,
• če prodajalec ne izpolni obveznosti izročiti nepremičnino, lahko kupec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (izročitev nepremičnine) bodisi zahteva vrnitev dvojne are.

Te posledice nastanejo že neposredno na podlagi zakona, tudi če jih stranki v pogodbi nista izrecno določili.

Aro je treba razlikovati od odstopnine. Odstopnina je pravica pogodbene stranke odstopiti od pogodbe, ki jo lahko uresniči, če drugi stranki plača določen denarni znesek. Odstopnina (pravica do odstopa) mora biti s pogodbo izrecno dogovorjena.

Ara sama po sebi nima narave odstopnine. Zato kupec, ki je dal aro, nima pravice odstopiti od pogodbe in prepustiti prodajalcu aro. Prav tako prodajalec, ki je prejel aro, nima pravice odstopiti od pogodbe, s tem, da kupcu vrne dvojni znesek are. Pravico odstopiti od pogodbe ima kupec oziroma prodajalec samo, če je v pogodbi izrecno zapisano, da se ara šteje (tudi) za odstopnino.

Sestavine pogodbe o prodaji nepremičnine

Splošno

V prodajni pogodbi morajo biti zapisani naslednji podatki o strankah pogodbe (kupcu in prodajalcu):

• ime in priimek (fizična oseba) oziroma firma (pravna oseba),
• bivališče (fizična oseba) oziroma sedež (pravna oseba),
• EMŠO (fizična oseba) oziroma matična številka (pravna oseba),
• davčna številka.

V pogodbi morata biti zapisani tudi bistveni sestavini prodajne pogodbe:

• predmet pogodbe (nepremičnina),
• cena.

Zaradi ustrezne zaščite pravnega položaja obeh pogodbenih strank je pomembno, da se stranki s pogodbo dogovorita tudi o:

• roku oziroma rokih plačila kupnine in načinu plačila kupnine,
• roku izročitve posesti nepremičnine,
• trenutku, ko kupec na prodani nepremičnini pridobi lastninsko pravico.

Kadar bo kupec kupnino oziroma del kupnine plačal z bančnim kreditom, je priporočljivo, da je v pogodbi navedena tudi številka prodajalčevega transakcijskega računa, na katerega je treba izvesti plačilo. Večina bank namreč stanovanjski kredit, ki je odobren kupcu, zaradi nadzora nad namensko rabo posojila nakaže neposredno na prodajalčev račun. Navedena naj bo celotna številka računa, vključno s transakcijskim računom banke, ki vodi prodajalčev račun. Da pri nakazilu ne bi prišlo do napake, je priporočljivo, da prodajalec pri svoji banki preveri, katero številko transakcijskega računa je treba navesti pri nakazilu, če se opravlja nakazilo na ta račun.

Predmet pogodbe

Da bi lahko kupec na podlagi prodajne pogodbe dosegel vpis lastninske pravice, mora biti v pogodbi nepremičnina opisana s podatki, s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo. Če je nepremičnina že vpisana v zemljiški knjigi, je priporočljivo, da se v pogodbo vpišejo (prepišejo) podatki, navedeni v izpisku iz zemljiške knjige.

Kadar je predmet prodaje zemljišče oziroma individualna stanovanjska hiša, ki je vpisana v zemljiški knjigi, morajo biti v pogodbi navedeni naslednji podatki:

• parcelna številka in katastrska občina ter ID-številka nepremičnine,
• površina in splošna vrsta rabe, kot je vpisana v zemljiški knjigi.

Kadar je predmet prodaje stanovanje oziroma poslovni prostor v etažni lastnini, ki je (že) vpisana v zemljiški knjigi, je treba v pogodbi zapisati naslednje podatke:

• katastrsko občino in ID-številko, pod katero je vpisana stavba,
• ID-številka, pod katero je vpisano stanovanje, s podatki o stanovanju (izmerami, nadstropjem in številko stanovanja).

Če stanovanje oziroma poslovni prostor v etažni lastnini še ni vpisan v zemljiški knjigi, pa morajo biti v pogodbi navedeni naslednji podatki:

• podatki o stanovanju (izmere, nadstropje in številka stanovanja),
• podatki o parcelnih številkah, katastrski občini in zemljišču, na katerem stoji stavba.

Ti podatki bodo praviloma razvidni iz prejšnjih pogodb (pogodb, na podlagi katerih je prodajalec pridobil lastninsko pravico).

Cena, roki za plačilo kupnine in zamudne obresti

V pogodbi mora biti določena tudi cena (kupnina), ki se jo kupec zaveže plačati za nepremičnino. Če stranki ceno določita z uporabo valutne klavzule, se morata stranki dogovoriti tudi, po katerem tečaju se bo opravil preračun v evre in na kateri dan se bo opravil (na primer na dan plačila posameznega obroka kupnine). Če sta se stranki dogovorili za valutno klavzulo, morata v pogodbi zapisati tudi ceno v evrih (po tečaju na dan sklenitve pogodbe). Ta cena je namreč podlaga (osnova) za odmero prometnega davka, notarskih stroškov in takse za vpis v zemljiško knjigo.

Če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, ima prodajalec pravico zahtevati tudi plačilo zamudnih obresti. To pravico ima neposredno na podlagi zakona, torej tudi, če o obrestih stranki nista v pogodbi ničesar zapisali.

Izročitev posesti in prenos lastninske pravice

Izročitev nepremičnine in pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo

Izročitev nepremičnine in prenos lastninske pravice sta dve pravni dejanji, za kateri ni nujno, da se opravita hkrati.

Z izročitvijo nepremičnine prodajalec kupcu omogoči posest in uporabo nepremičnine.

S pogodbo se stranki lahko dogovorita za pogodbeno kazen v primeru, če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu. Drugače kot v primeru zamudnih obresti ima kupec pravico do pogodbene kazni samo, če je ta s pogodbo izrecno dogovorjena. Višino pogodbene kazni lahko stranki določita bodisi v absolutnem znesku bodisi v odstotku (promilih) od pogodbene cene. Stranki lahko pogodbeno kazen določita za vsak dan zamude. V praksi je mogoče zaslediti zmotno stališče, da skupni znesek pogodbene kazni ne sme presegati 5 odstotkov pogodbene cene. Takšne omejitve namreč ne določa noben predpis. Kadar se torej stranki dogovorita za pogodbeno kazen (na primer za vsak dan zamude), tako ni obvezno, da bi se hkrati dogovorili tudi za najvišji skupni znesek pogodbene kazni. Kupec si mora ob prevzemu nepremičnine pridržati pravico do pogodbene kazni, sicer to pravico izgubi. Zato je priporočljivo, da kupec v zapisniku o primopredaji zapiše, da si pridržuje pravico do pogodbene kazni.

Priporočljivo je, da kupec in prodajalec o izročitvi nepremičnine sestavita primopredajni zapisnik, ki vključuje:

• datum izročitve in prevzema (primopredaje),
• osebe, ki so bile navzoče pri primopredaji,
• morebitne ugotovitve napak,
• morebitno kupčevo izjavo o pridržanju pravice do pogodbene kazni,
• popis števcev (za elektriko, plin, vodo) zaradi jasne razmejitve med stroški, ki jih nosi prodajalec, in tistimi, ki že bremenijo kupca.

Prenos lastninske pravice, overovitev prodajalčevega podpisa in plačilo prometnega davka

Prodajna pogodba je samo pravni temelj za pridobitev lastninske pravice.

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je poleg veljavne prodajne pogodbe potreben tudi pridobitni način – vpis v zemljiško knjigo. Kupec tako ne pridobi lastninske pravice že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe, temveč šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Da bi kupec lahko dosegel vpis v zemljiško knjigo, mu mora prodajalec izročiti listino, ki je podlaga za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiški knjigi. Takšna listina je prodajna pogodba, na kateri je podpis prodajalca notarsko overjen. Notarska overitev prodajalčevega podpisa tako ni pogoj za veljavnost prodajne pogodbe, je pa pogoj za vpis lastninske pravice v korist kupca. Notar prodajalčevega podpisa na prodajni pogodbi ne bo overil, dokler mu prodajalec ne predloži dokaza o plačilu prometnega davka.

Kadar nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice, če mu bo prodajalec izročil listino (pogodbo), na podlagi katere je sam pridobil lastninsko pravico. Če je bila nepremičnina od izgradnje prodana večkrat, mora prodajalec kupcu izročiti vse pogodbe, na podlagi katerih so njegovi pravni predniki (prejšnji prodajalci) pridobili lastninsko pravico. Na vsaki mora biti podpis prodajalca overjen in v vsaki mora biti nepremičnina označena s podatki, s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo. Če je prodajalec nepremičnino pridobil na podlagi dedovanja, mora kupcu izročiti tudi sklep o dedovanju, na katerem je odtisnjeno potrdilo (v obliki štampiljke) sodišča, da je sklep pravnomočen.

Prodajalec se je s prodajno pogodbo zavezal kupcu izročiti nepremičnino tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. To svojo obveznost izpolni šele, ko kupcu izroči vse listine, ki so potrebne za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo.

Tveganja v prometu z nepremičninami

Pravne napake

Pomembno tveganje, ki mu je kupec v prometu z nepremičninami izpostavljen, je tveganje, da (kljub plačilu kupnine) ne bo postal lastnik nepremičnine oziroma da je nepremičnina obremenjena s hipoteko oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičnini (na primer s služnostjo stanovanja, užitkom in podobno). Zato se mora kupec že pred sklenitvijo pogodbe pozanimati o pravnem stanju nepremičnine.

Če je nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi, bo pravno stanje nepremičnine ugotovil na podlagi izpiska iz zemljiške knjige. Lastnik nepremičnine je na izpisku (in v zemljiški knjigi) vpisan na B-listu. Če nepremičnina v zemljiški knjigi ni vpisana, bo kupec prodajalčevo lastništvo preveril na podlagi izvirnikov prodajnih pogodb, na podlagi katerih je prodajalec pridobil lastninsko pravico.

Možno je tudi, da je nepremičnina skupno premoženje zakoncev. S skupnim premoženjem lahko zakonca veljavno razpolagata samo skupno, torej tako, da oba skleneta prodajno pogodbo. Pridobitev lastninske pravice na skupnem premoženju je tako imenovani izvirni način pridobitve. Zato je določena nepremičnina lahko skupno premoženje zakoncev tudi, če je samo eden izmed njiju kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi oziroma če je samo eden izmed njiju kot kupec naveden v prejšnji prodajni pogodbi. Priporočljivo je, da kupec v primeru, če je prodajalec poročen, pridobi tudi izjavo drugega zakonca, da nepremičnina ni skupno premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo (ker jo je na primer eden izmed zakoncev pridobil na podlagi dedovanja). V vseh drugih primerih morata prodajno pogodbo skleniti (podpisati) oba.

Morebitne hipoteke in druge pravice tretjih se v zemljiški knjigi vpisujejo na C-listu. Na tem listu torej ne sme biti nobenih vpisov. Mogoče je tudi, da prodajalec nepremičnino, na kateri je hipoteka, prodaja z namenom poplačati hipotekarnega upnika. V takem primeru je priporočljivo, da se stranki s pogodbo dogovorita, da bo kupec del kupnine v višini, ki je enaka hipotekarni terjatvi, plačal neposredno upniku, ki bo kupcu izstavil izbrisno pobotnico, potrebno za izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Izbrisna pobotnica je izjava hipotekarnega upnika, da dovoljuje izbris hipoteke. Podpis hipotekarnega upnika na izbrisni pobotnici mora biti notarsko overjen. Ker se lahko zgodi, da je stanje hipotekarne terjatve (glavnice z obrestmi) višje od kupnine, ki sta jo stranki dogovorili, je priporočljivo, da kupec pred sklenitvijo prodajne pogodbe od prodajalca zahteva, da mu predloži potrdilo hipotekarnega upnika o višini terjatve.

Instrumenti zavarovanja izpolnitve obveznosti pri prodaji nepremičnin

Kupec oziroma prodajalec ni dolžan izpolniti svoje obveznosti iz prodajne pogodbe (plačati kupnino oziroma izročiti nepremičnino), če ni druga pogodbena stranka pripravljena hkrati izpolniti svoje obveznosti. To pravilo velja samo, če se stranki s pogodbo ne dogovorita drugače.

Pogosto se stranki dogovorita, da bo kupec del oziroma pretežni del kupnine plačal, še preden mu bo prodajalec izročil posest nepremičnine in nanj prenesel lastninsko pravico. V takih primerih se mora kupec ustrezno zavarovati pred tveganjem, da bo prodajalec nepremičnino še enkrat prodal oziroma jo zastavil.

Če je nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi, se proti opisanemu tveganju zavaruje z ustreznimi vrstami vpisov v zemljiško knjigo (predznamba oziroma zaznamba vrstnega reda). Če pa nepremičnina v zemljiški knjigi ni vpisana, se kupec zavaruje tako, da prodajalec ob sklenitvi prodajne pogodbe pri notarju oziroma drugi zaupanja vredni osebi deponira vse izvirnike pogodb, na podlagi katerih so prodajalec in njegovi predniki pridobili lastninsko pravico na nepremičnini. Prodajalec mora ob deponiranju listin depozitarja, ki sta ga izbrali pogodbeni stranki, pooblastiti, da te listine izroči kupcu, ko mu bo kupec predložil dokaz, da je kupnina v celoti plačana.

Odgovornost prodajalca za stvarne napake nepremičnine

Splošno

Odgovornost za stvarne napake je posebna oblika odškodninske odgovornosti za tisto obliko škode, ki se kaže v manjši vrednosti stvari zaradi izpolnitve z napakami. Prodajalec odgovarja za stvarne napake neposredno na podlagi zakona, tudi če prodajna pogodba glede tega ne določa ničesar.

Kaj je to napaka

Šteje se, da ima nepremičnina napako:

• če nima lastnosti, potrebnih za njeno normalno rabo, ali
• če nima lastnosti, ki so bile izrecno dogovorjene oziroma za katere je prodajalec jamčil.

Pri opredelitvi, katere so lastnosti nepremičnine, ki so potrebne za njeno normalno rabo, je treba izhajati iz običajne funkcije posamezne vrste nepremičnine. Če je na primer predmet prodaje zgradba (stanovanjska ali poslovna stavba) oziroma posamezni del zgradbe (stanovanje ali poslovni prostor), so lastnosti, ki so potrebne za njeno normalno rabo, tiste, ki so nujne za normalno bivanje, to pa so zlasti:

• v stavbo oziroma prostore ne zamaka,
• inštalacija ne pušča, električna napeljava dopušča priklop naprav, ki se v stanovanju oziroma poslovnem prostoru običajno uporabljajo.

Običajna dotrajanost (stanje) inštalacij, stavbnega pohištva (vrat, oken), talnih oblog in sten ni stvarna napaka, razen kadar prodajalec za določene lastnosti izrecno jamči (na primer: izjavi, da je bila električna napeljava obnovljena in da ustreza standardom, ki veljajo v času sklepanja pogodbe). Za običajno dotrajanost in stanje se štejeta:

• stanje inštalacij in opreme ob upoštevanju leta izgradnje nepremičnine, ki je predmet prodaje (inštalacije torej ustrezajo standardom, ki so veljali v času izgradnje), in
• dotrajanost inštalacij in opreme, ki ustreza dotrajanosti zaradi normalne (običajne) uporabe teh inštalacij. Kadar je namreč predmet prodaje zgradba oziroma del zgradbe, se šteje, če ni izrecno drugače dogovorjeno, da je lastnost predmeta prodaje zgradba oziroma del zgradbe v stanju, ki je običajno ob upoštevanju obdobja izgradnje.

Običajne lastnosti zgradbe so torej lastnosti inštalacij in opreme, ki ustrezajo standardom, ki so veljali v času izgradnje, ter stanje teh inštalacij in opreme, ki ustreza dotrajanosti zaradi običajne rabe.
Izrecno (ali molče) dogovorjene lastnosti oziroma odlike so tiste lastnosti nepremičnine, ki niso običajne, a je prodajalec izjavil, da jih nepremičnina ima. Naravo takšne izjave imajo zlasti naslednje izjave prodajalca:

• da je bila inštalacija (na primer: vodovodna, električna) obnovljena in da ustreza standardom, ki veljajo v času sklepanja pogodbe, oziroma drugim določenim standardom (na primer: svinčene cevi so bile zamenjane s plastičnimi),
• da ima inštalacija ali oprema nadstandardne lastnosti, torej lastnosti, ki so boljše od tistih, določenih s standardi, veljavnimi v času sklepanja pogodbe (na primer: vgrajeni so kabli UTP).

Očitna in skrita napaka

Očitna napaka je napaka, ki jo je mogoče opaziti z običajnim pregledom pri prevzemu stvari. Skrita napaka pa je napaka, ki je ni mogoče opaziti z običajnim pregledom pri prevzemu stvari.

Prodajalec odgovarja za očitne napake in za tiste skrite napake, ki se pokažejo v šestih mesecih, odkar je bila stvar izročena, razen če je v pogodbi določen daljši rok.

V primeru novogradenj prodajalec oziroma investitor odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v roku dveh let od izročitve nepremičnine kupcu oziroma ki se pokažejo v desetletnem roku, če gre za napake v solidnosti gradnje.

Pregled stvari in obvestilo o napaki

Kupec je dolžan prejeto stvar na običajen način pregledati, takoj ko je to ob normalnem poteku stvari mogoče, in o očitnih napakah prodajalca obvestiti v osmih dneh. Navedeno pravilo velja samo v primeru, ko prodajalec pri izročitvi stvari ni navzoč. Kadar pa je bil pregled opravljen v navzočnosti obeh strank (s primopredajnim zapisnikom), mora kupec takoj sporočiti prodajalcu svoje pripombe zaradi očitnih napak, sicer izgubi pravico, ki jo ima iz tega naslova.

O skriti napaki mora kupec prodajalca obvestiti v osmih dneh, šteto od dneva, ko je napako opazil. Kupec mora v obvestilu o napaki stvari natančneje opisati napako in zahtevati od prodajalca, da stvar pregleda. Zaradi varovanja rokov za obvestilo o napaki je priporočljivo, da kupec prodajalca o napaki obvešča s priporočeno poštno pošiljko.

Pravice kupca v primeru napak

Kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko izbira med naslednjimi upravičenji:

• zahteva od prodajalca, da napako odpravi,
• zahteva znižanje cene,
• izjavi, da razdira pogodbo.

Če prodajalec napake ne odpravi, ima kupec pravico napako odpraviti sam in od prodajalca zahtevati povrnitev stroškov odprave napake.
Če prodajalec prostovoljno ne izpolni kupčeve zahteve, mora kupec v roku enega leta od obvestila o napaki vložiti tožbo pri pristojnem sodišču, sicer izgubi vse pravice v zvezi s stvarnimi napakami.

Izključitev odgovornosti za stvarne napake

Pogodbeni stranki lahko v pogodbi omejita, ali popolnoma izključita odgovornost za stvarne napake. To lahko storita tako, da v pogodbo vneseta določilo, da prodajalec za stvarne napake ne odgovarja. Običajno se takšna izključitev zapiše s klavzulo videno kupljeno, ali kupec nepremičnino kupuje v stanju, v kakršnem je, in podobno.
Pogodbeno določilo o omejitvi, ali izključitvi odgovornosti za napake stvari je nično (brez učinka), če je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej ni obvestil kupca, kot tudi tedaj, ko mu je prodajalec to določilo vsilil, ker je izkoristil svoj posebni monopolni položaj.

Gradnja nepremičnin

Nakup zemljišča za gradnjo nepremičnin

Graditi je mogoče samo na zemljiščih, ki so v prostorskih izvedbenih aktih namenjena za gradnjo. Takšna zemljišča se imenujejo nezazidana stavbna zemljišča. Pred nakupom določenega zemljišča se je zato priporočljivo pozanimati, ali je na zemljišču mogoče zgraditi objekt, ki ga kupec namerava zgraditi. Na podlagi podatkov iz zemljiške knjige tega ni mogoče ugotoviti, saj se v zemljiško knjigo vpisujejo samo podatki o katastrski rabi.

Zanesljivo informacijo, ali je na zemljišču dovoljeno graditi, kakor tudi, kakšen objekt je na zemljišču dovoljeno zgraditi, je mogoče pridobiti pri upravnem organu, pristojnem za območje, na katerem leži nepremičnina. Upravni organ na zahtevo izda urbanistično informacijo, v kateri so navedeni ti podatki.

Pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa. Na posameznih nezazidanih zemljiščih, namenjenih za gradnjo javnega pomena, ima predkupno pravico občina oziroma država. Zato je pred sklenitvijo pogodbe treba pridobiti potrdilo občine, da na zemljišču ni predkupne pravice.

Za prodajo nezazidanih stavbnih zemljišč, ki so na območju določenih katastrskih občin (gre za približno eno tretjino vseh katastrskih občin oziroma skupaj več kot tisoč katastrskih občin), je treba za prodajno pogodbo pridobiti tudi soglasje Ministrstva za obrambo RS.

Dovoljenje za gradnjo

Za vsak poseg v prostor ali za poseg v obstoječi objekt mora investitor pridobiti ustrezno dovoljenje za gradnjo. To sta lokacijsko dovoljenje oziroma lokacijska informacija in gradbeno dovoljenje. Namesto obeh navedenih dovoljenj je investitorju na njegovo zahtevo mogoče izdati enotno dovoljenje za gradnjo.

Lokacijsko dovoljenje

Lokacijsko dovoljenje je treba pridobiti za graditev objektov in naprav ter tudi za druge posege v prostor, ki trajno spreminjajo njegovo namensko rabo, bivalne in delovne pogoje, ekološko ravnovesje v naravi ali krajinske značilnosti (na primer: izkoriščanje rudnin, urejanje javnih zelenic in drevoredov, odstranitev obstoječih objektov in naprav).

V zahtevi za izdajo lokacijskega dovoljenja mora investitor navesti osnovne podatke o namenu in zmogljivosti objekta, naprave ali drugega posega v prostor ter predložiti dokazilo, da ima pravico graditi na določenem zemljišču ali drugače posegati v prostor. Zahtevi za izdajo lokacijskega dovoljenja je treba priložiti tudi lokacijsko dokumentacijo, ki vsebuje predvsem:

• kopijo katastrskega načrta obravnavanega zemljišča,
• geodetski načrt obstoječega stanja terena, objektov in naprav,
• načrt predvidene rabe površin s podatki o oblikovanju objektov oziroma naprav,
• podatke o prometnih in komunalnih priključkih,
• načrt gradbenih parcel in podatke o funkcionalnem zemljišču objekta oziroma naprave,
• rešitve v zvezi z vplivi na okolje, ki jih bo imel obravnavani poseg,
• obrazložitev nameravane gradnje oziroma drugega posega v prostor,
• soglasja pristojnih organov, organizacij in skupnosti, predpisana z zakoni,
• rešitve v zvezi z graditvijo zaklonišč in v zvezi z zaščito pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Lokacijska informacija

Lokacijsko dovoljenje vsebuje podatke iz prostorskega izvedbenega načrta oziroma lokacijske dokumentacije ter urbanistične, arhitektonske, ureditvene, spomeniškovarstvene in druge pogoje, ki jih je treba izpolniti pri nameravani gradnji ali drugem posegu v prostor. Lokacijsko dovoljenje neha veljati, če v enem letu po pravnomočnosti lokacijskega dovoljenja ni bila vložena zahteva za gradbeno dovoljenje ali če je zahteva za gradbeno dovoljenje pravnomočno zavrnjena. Na zahtevo stranke pa lahko organ, ki je izdal lokacijsko dovoljenje, podaljša njegovo veljavnost največ za eno leto, vendar skupaj največ za dve leti po preteku enega leta po pravnomočnosti.

Podatke o namenski rabi prostora, lokacijske in druge pogoje, kot jih določajo občinski izvedbeni prostorski akti, ter podatke o prostorskih ukrepih, ki veljajo na določenem območju, vsebuje lokacijska informacija. Občinski upravni organ, pristojen za urejanje prostora, jo je dolžan izdati vsakomur, ki to zahteva.Občina lahko z odlokom določi območje predkupne pravice na nepremičninah na celotnem območju poselitve in na območju obstoječih oziroma predvidenih infrastrukturnih omrežij in objektov izven poselitvenih območij ali na delu teh območij. Lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice mora zato pred sklenitvijo pogodbe pridobiti potrdilo občine, da ta na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice. Če občina potrdila ne izda v petnajstih dneh od vložitve zahteve, se šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja. Če pa občina v petnajstih dneh izda potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico, ji mora prodajalec podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine, o kateri se mora občina izjaviti najkasneje v petnajstih dneh, sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila. Če občina ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda nepremičnino drugi osebi, ko se je iztekel rok iz prejšnjega člena, vendar le pod enakimi pogoji, kot jih je ponudil občini.

Notar ne sme overiti podpisa prodajalca na pogodbi, če se ne prepriča, ali je bil izveden predpisani postopek. Pogodba, sklenjena v nasprotju z določbami Zakona o urejanju prostora o predkupni pravici občine, je nična.
Investitor oziroma lastnik objekta, ki se na novo priključuje na objekte in omrežja lokalne komunalne infrastrukture ali ki povečuje priključno moč obstoječih priključkov, je tudi zavezanec za plačilo komunalnega prispevka občini. Komunalni prispevek je plačilo dela stroškov opremljanja zemljišč z lokalno komunalno infrastrukturo.

Gradbeno dovoljenje

Na podlagi pravnomočnega lokacijskega dovoljenja mora investitor pridobiti še gradbeno dovoljenje. Vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja mora investitor priložiti:

• pravnomočno lokacijsko dovoljenje,
• dokaz, da ima pravico graditi na določenem zemljišču oziroma pravico rekonstruirati objekt,
• projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, v katerem mora biti vsaka zaključena sestavina projektne dokumentacije (vodovod, elektroprojekt, projekt centralne kurjave) potrjena z žigom projektnega podjetja ter opremljena z identifikacijskimi številkami in podpisi odgovornega vodje projekta oziroma odgovornih projektantov,
• soglasja prizadetih organov in organizacij, določenih v lokacijskem dovoljenju,
• dokazilo o plačilu komunalnega prispevka,
• dokazilo o plačilu odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča v stavbno.

Pred izdajo gradbenega dovoljenja mora investitor plačati sorazmerni del stroškov za opremljanje stavbnega zemljišča, imenovan komunalni prispevek, in sicer na podlagi odločbe občinske uprave. Pred izdajo gradbenega dovoljenja je treba plačati tudi odškodnino zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča. Odškodnina se plača od površine gradbene parcele in se določi v znesku na kvadratni meter ob upoštevanju lege in kakovosti zemljišč, odmeri pa jo upravni organ, pristojen za izdajo gradbenega dovoljenja.

Investitor mora začeti z gradnjo v roku enega leta od pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, ker v nasprotnem primeru gradbeno dovoljenje preneha veljati. Na zahtevo investitorja lahko upravni organ veljavnost gradbenega dovoljenja podaljša, vendar največ za še eno leto. O začetku gradnje mora investitor obvestiti upravni organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje.

Enotno dovoljenje za gradnjo

Investitorju se lahko na njegovo zahtevo izda enotno dovoljenje za gradnjo, če zahtevi za izdajo tega dovoljenja priloži vsa dokazila, ki so potrebna za izdajo gradbenega dovoljenja, razen pravnomočnega lokacijskega dovoljenja in tudi dokazila, ki so po predpisih o urejanju prostora potrebna za izdajo lokacijskega dovoljenja. V bistvu gre za skupno dovoljenje, ki mora vsebovati vse elemente lokacijskega in gradbenega dovoljenja. Poenostavi se le postopek in posledično se pridobi na času, predvsem v primeru vlaganja pritožb in tožb v upravnem sporu s strani sosedov.

Glede veljavnosti enotnega dovoljenja za gradnjo velja enako kot glede veljavnosti gradbenega dovoljenja.

Uporabno dovoljenje

Ko je objekt zgrajen, potrebuje investitor še uporabno dovoljenje. To je dokument o ustreznosti oziroma skladnosti objekta s projektno dokumentacijo. Zahtevo za tehnični pregled in izdajo uporabnega dovoljenja vloži investitor pri upravni enoti. Tehnični pregled opravi organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje. Na ogled povabi tudi pristojne inšpektorje. Po opravljenem tehničnem pregledu in predlogu komisije izda organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, odločbo, s katero izda uporabno dovoljenje.

Davki pri prometu z nepremičninami

Prometni davek in davek na dodano vrednost

Po 1. 7. 1999 je prodaja novogradenj obdavčena z davkom na dodano vrednost. Osnova za odmero davka na dodano vrednost je prodajna cena novogradnje. Stopnja davka na dodano vrednost je 8 odstotkov za prodajo stanovanj oziroma stanovanjskih hiš in 19 odstotkov za prodajo poslovnih prostorov oziroma poslovnih stavb. Zavezanec za plačilo (obračun) davka na dodano vrednost je prodajalec.

Prodaja zemljišč ter stanovanj, stanovanjskih hiš, poslovnih prostorov in poslovnih stavb, ki niso novogradnje, pa je tudi po 1. 7. 1999 obdavčena z 2-odstotnim prometnim davkom. Tudi osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine, v primeru menjave pa razlika med vrednostnima zamenjanih nepremičnin. Zavezanec za plačilo prometnega davka je prodajalec.

Prodajalec mora v petnajstih dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero prometnega davka. Prometni davek mora prodajalec plačati v roku tridesetih dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, na podlagi katere je prodajalec pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiški knjigi. Če davčni organ dvomi, da je v pogodbi navedena resnična tržna cena nepremičnine, ima pravico zahtevati cenitev vrednosti nepremičnine.

Praviloma davčna uprava odmeri prometni davek v obliki štampiljke, ki jo odtisne na izvod prodajne pogodbe, na kateri tudi potrdi, da je bil prometni davek plačan.

Ta izvod prodajne pogodbe je tisti, na katerem nato notar overi prodajalčev podpis.

Kupnina, ki jo prodajalec dobi od prodaje nepremičnine, ne gre v osnovo za odmero dohodnine.

Davek na kapitalski dobiček

Če je lastnik nepremičnine fizična oseba, ki nepremičnino prodaja prej kot v treh letih od pridobitve, mora plačati tudi davek na kapitalski dobiček, če je pri prodaji ustvarila dobiček. Dobiček, ki je osnova za odmero tega davka, se ugotovi kot razlika med prodajno ceno in revalorizirano nakupno ceno. Ob prodaji mora prodajalec plačati akontacijo dohodnine v višini 30 odstotkov od davčne osnove. Dobiček gre tudi v osnovo za dohodnino, pri čemer se od dohodnine odšteje akontacija, ki je bila plačana ob prodaji.